Oppaat40 vuoden asuntolaina

40 vuoden asuntolaina pienentää erää, mutta kasvattaa korkoja

Kuluttajansuojalain muutos tuli voimaan 1.6.2026: asuntoluoton enimmäistakaisinmaksuaika on 40 vuotta. Pidempi laina-aika pienentää kuukausierää, mutta kasvattaa lainan kokonaiskorkoja. Laskurilla voit vertailla, miten 20–40 vuoden laina-ajat vaikuttavat kuukausierään ja lainan kokonaishintaan.

Mikä muuttuu?

Tarkistettu 13.6.2026

40 vuoden enimmäistakaisinmaksuaika on voimassa

Kuluttajansuojalain 7 a luvun 14 a § muuttui 1.6.2026. Pääsääntö on nyt 40 vuotta luoton nostopäivästä lukien.

Voimassa oleva pääsääntö: Asuntoluoton takaisinmaksuaika ei saa luoton myöntöhetkellä muodostua pidemmäksi kuin 40 vuotta luoton nostopäivästä lukien.
Voimaantulo: Laki 354/2026 tuli voimaan 1.6.2026.
Poikkeusvara: Luotonantaja saa poiketa enimmäisajasta 10 %:ssa asuntoluottojen luotonannon kokonaismäärästä kullakin vuosineljänneksellä.
Lain tausta: Hallituksen esitys oli HE 190/2025, talousvaliokunnan mietintö TaVM 6/2026 ja eduskunnan vastaus EV 32/2026.

Voimassa 1.6.2026 alkaen

40 vuotta

Finlex 354/2026 ja KSL 7 a luku 14 a §

Aiempi pääsääntö

30 vuotta

Voimassa ennen lakimuutosta

Poikkeusvara

10 %

Vuosineljänneksittäin

Kokeile, miten laina-aika vaikuttaa lainan hintaan

Oletukset

Lyhennystapa

Annuiteetti

Korkolaskenta

Päiväkorko (ACT/360)

Kulut

0 €

Ensimmäinen eräpäivä

25.5.2026

Laina-ajat

20–40 v

Lainan määrä250 000 €

Nimelliskorko3,5 %

Vertailu

Nykyinen yläraja

30 vuotta

Efekt. vuosikorko 3,6 %

Kuukausierä

1 129 €

Kokonaiskorot

n. 156,3 t. €

Maksetaan yhteensä

n. 406,3 t. €

Pääoma 62 %Korko 38 %

Ehdotettu vaihtoehto

40 vuoden skenaario

40 vuotta

Efekt. vuosikorko 3,6 %

Kuukausierä

975 €

Kokonaiskorot

n. 218,0 t. €

Maksetaan yhteensä

n. 468,0 t. €

Pääoma 53 %Korko 47 %

Kuukausierä muuttuu

−154 € / kk

Kokonaiskorot muuttuvat

+61 665 €

Mitä tämä tarkoittaa?

Tässä esimerkissä 40 vuoden laina pienentää kuukausierää noin 154 € verrattuna 30 vuoden lainaan. Samalla korkoja kertyy koko laina-ajalta noin 61 665 € enemmän. Pienempi kuukausierä ei siis tee lainasta halvempaa, vaan siirtää takaisinmaksua pidemmälle ajalle.

Näytä kaikki laina-ajat

Annuiteettilaina, päiväkorkolaskenta ACT/360-menetelmällä, ilman avaus- tai kuukausikuluja. Ensimmäinen eräpäivä 25.5.2026. Laskelma ei huomioi Euribor-muutoksia tai lyhennysvapaita.

Nykytilanne asuntolainoissa

Suomen Pankin helmikuun 2026 tilastossa 76 % uusista omistusasuntolainoista oli 20–30 vuoden välissä.

Keskiarvo oli 23 vuotta ja 4 kuukautta. Yli 30 vuoden laina-ajat olivat selvästi harvinaisia.

Alle 20 vuotta: 20 % uusista omistusasuntolainoista.
20–25 vuotta: 41 %. Yleisin tilastoväli.
25–30 vuotta: 35 %. Toiseksi yleisin tilastoväli.
Yli 30 vuotta: 4 %. Pitkät laina-ajat ovat nykytilastossa poikkeus.

Keskiarvo

23 v 4 kk

Suomen Pankki, helmikuu 2026

Yleisin väli

20–25 v

41 % uusista lainoista

Mahdolliset hyödyt ja haitat

Milloin 40 vuoden laina voi sopia?

Kuukausierä jää pienemmäksi kuin 20–30 vuoden lainassa.
Arkeen jää enemmän joustoa esimerkiksi puskurin rakentamiseen, säästämiseen tai tilapäisiin menoihin.
Tilanne voi muuttua, jos pienemmästä kuukausierästä vapautuva raha sijoitetaan pitkäjänteisesti eikä kuluteta.
Voi sopia tilanteeseen, jossa tulot kasvavat myöhemmin tai nykyiset menot ovat väliaikaisesti tavallista suuremmat.
Toimii parhaiten, jos lainaa on tarkoitus lyhentää nopeammin myöhemmin lisälyhennyksillä tai laina-aikaa lyhentämällä, mutta tällöin kannattaa tarkistaa, miten lisälyhennykset vaikuttavat oman lainan ehtoihin.
Hyöty syntyy joustosta ja mahdollisesta vaihtoehtoisesta käytöstä, ei siitä että laina olisi itsessään halvempi.

Milloin 40 vuoden laina on riski?

Kokonaiskorkoja kertyy yleensä enemmän kuin 20–30 vuoden lainassa.
Velka lyhenee hitaammin, etenkin laina-ajan alkuvuosina.
Pieni kuukausierä voi saada liian suuren lainan näyttämään hallittavalta.
Pitkä laina-aika altistaa korkojen ja elämäntilanteen muutoksille pidempään.
Jos erotus kulutetaan eikä sijoiteta tai käytetä puskurin rakentamiseen, pidempi laina-aika tarkoittaa yleensä vain hitaampaa velan lyhenemistä ja suurempia korkokuluja.
Jos 40 vuotta on ainoa tapa saada asunto budjettiin, asunto tai lainamäärä voi olla liian suuri suhteessa maksukykyyn.

Jos erotus sijoitetaan, vertailu muuttuu

40 vuoden laina ei tee lainasta halvempaa. Se voi kuitenkin vapauttaa kassavirtaa. Jos erotus sijoitetaan pitkäjänteisesti, lopputulos riippuu lainakorosta, sijoitusten tuotosta, veroista, kuluista, riskistä ja siitä, pysyykö sijoitussuunnitelma käytännössä.

Jos erotus kulutetaan: Pidempi laina-aika kasvattaa yleensä korkokuluja ilman vastapainoksi syntyvää varallisuutta.
Jos erotus sijoitetaan: Sijoitusten tuotto voi ylittää lainakoron, mutta tuotto ei ole varma ja sijoitusten arvo voi laskea.
Riskin vaikutus: Lainan korko on sopimuksen mukainen kuluerä. Sijoitustuotto on epävarma, joten vertailu ei ole varma voitto.

Keskeinen kysymys

Sijoitetaanko erotus?

Vai kuluuko se arjessa?

Oppaassa käytetyt keskeiset lähteet

Lähteet on koottu tämän sivun tueksi ja tarkistettu huolellisesti, mutta sisältö on tarkoitettu vain yleiseksi tiedoksi. Tietojen täydellisyyttä, virheettömyyttä tai soveltuvuutta yksittäiseen tilanteeseen ei voida taata. Tarkista aina ajantasaiset ehdot ja tiedot suoraan luotonantajalta tai viranomaislähteestä.

Suomen Pankki, Asuntolainojen takaisinmaksuajat ovat pidentyneet, 27.3.2026 Finlex, kuluttajansuojalaki 38/1978: 7 a luku, 14 a § (asuntoluoton enimmäistakaisinmaksuaika)Finlex, laki kuluttajansuojalain 7 a luvun 14 a §:n muuttamisesta 354/2026 Finlex, HE 190/2025 vp: hallituksen esitys luottolaitostoiminnasta annetun lain muuttamisesta

Usein kysyttyä

Mikä on yleisin asuntolainan laina-aika Suomessa?

Suomen Pankin helmikuun 2026 tilaston mukaan 20–25 vuotta oli yleisin väli. Keskiarvo oli 23 vuotta ja 4 kuukautta.

Voiko asuntolainan saada 40 vuodeksi?

Kyllä, 1.6.2026 voimaan tullut lakimuutos nosti asuntoluoton enimmäistakaisinmaksuajan 40 vuoteen. Pankin ei silti ole pakko myöntää 40 vuoden lainaa: laina-aika riippuu pankin luottopolitiikasta, maksukyvystä ja muista ehdoista. Yli 40 vuoden laina voi olla mahdollinen vain poikkeusvaran puitteissa.

Onko 40 vuoden asuntolaina halvempi, jos erotuksen sijoittaa?

Se voi olla parempi tai huonompi riippuen sijoitusten tuotosta, riskeistä, veroista, kuluista ja siitä, toteutuuko sijoittaminen käytännössä. Laskurin korkokulujen vertailu katsoo itse lainaa. Jos vapautuva raha sijoitetaan, rinnalle pitää laskea myös sijoitusskenaario.